2015.12.1
Obvyklá cena nejen v daňové oblasti (= obvyklý problém)
Ing. Petr Píša, CAE
Zákonem vymezený pojem "obvyklá cena" se v roce 2015 dožil 18ti let, ovšem není důvod k oslavám, spíše naopak. Obvyklá cena se za tu dobu stala určitou legendou, argumentačním zaklínadlem v maximální možné míře, ale pro odborníky na oceňování především nešťastným a kontroverzním pojmem. V čem tkví "zakopaný pes" přiblíží tento článek, který si klade za cíl upozornit na problémy spojené s obvyklou cenou v praxi (neklade si však za cíl podrobného popisu problematiky obvyklé ceny a jejího zjišťování).
NahoruVymezení obvyklé ceny
Pojem "obvyklá cena" je upraven v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZOM").
Obvyklou cenou se rozumí "cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.".
Do dnešní doby nemálo oceňovatelů (odhadců a znalců) nerespektuje podstatnou změnu, ke které došlo s účinností od 1. 1. 2014, a to v souvislosti s účinností nového občanského zákoníku. Definice obvyklé ceny byla nově doplněna tím, že se určí porovnáním, tj. porovnávacím způsobem (tedy jedním ze tří základních oceňovacích způsobů vedle výnosového a nákladového), zatímco dříve nebylo stanoveno, jakým způsobem má oceňovatel obvyklou cenu stanovit. Podle důvodové zprávy k zákonu č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva (a . i ZOM) k tomu došlo ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS). Ty poukazují na běžný prodej, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Na druhé straně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a také není nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Obě strany jsou přiměřeně informovány o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně s cílem dosáhnout pro ni co nejlepší cenu. Dále se předpokládá, že oceňovaný majetek byl na trhu uveden nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu.
Výše uvedené charakteristiky byly převzaty z definice tržní hodnoty podle IVS (IVS však nepracují s pojmem "obvyklá cena", nýbrž právě s vhodnějším pojmem "tržní hodnota")a je z nich zřejmé, že stanovení obvyklé ceny nebude v mnoha případech snadné (např. specifické a raritní stavby, mnohé umělecké předměty, starý nábytek aj.) nebo dokonce nemožné (např. obchodní závody, software "na míru", některé technologické součásti budov aj.). Pokud např. oceňovatel na trhu nenajde konkrétní či obdobný typ stroje starého několik let a již nevyráběného, tak jeho obvyklou cenu nelze stanovit. Nutno doplnit, že podle výkladu Ministerstva financí ČR není tržní hodnota dle IVS totožná s obvyklou cenou dle ZOM.
NahoruPoužití obvyklé ceny
Obvyklou cenou se oceňují věci, práva a jiné majetkové hodnoty (tj. majetek) a služby. V jakých případech (situacích) použít obvyklou cenu, resp. kdy je třeba stanovit obvyklou cenu dle § 2 odst. 1 ZOM, je léta diskutovaný problém, neboť legislativa je v tomto nejednoznačná a zmatečná.
Předně obvyklá cena je definována pro účely zákona o oceňování majetku (účely ocenění v návaznosti na § 1 odst. 1 ZOM a část 4. až 9. ZOM)! To znamená, že například pro ocenění nepeněžitých vkladů podle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů, pro ocenění v rámci přeměn obchodních společností podle zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů, nebo pro ocenění v insolvenčních řízeních podle zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, je obvyklá cena podle ZOM irelevantní a oceňovatel použije způsob a metodu ocenění dle svého uvážení, samozřejmě při respektování teorie oceňování a nejlépe i IVS.
Dále, pokud zákon o oceňování majetku stanoví jiný způsob oceňování, obvyklá cena se nepoužije! Jiné způsoby oceňování jsou upraveny v § 2 odst. 5 ZOM, ke kterým patří nákladový, výnosový a porovnávací (!) způsob, dále ocenění jmenovitou, účetní nebo kursovou hodnotou a sjednanou cenou. Jak vidno, "jiných způsobů oceňování" podle zákona o oceňování majetku je rozličná škála a nevedou a ani nemohou vést k obvyklé ceně. Ačkoliv je "jiným…
